hoạt động định giá bđs thế chấp tại ngân hàng tmcp á châu

LINK DOWNLOAD MIỄN PHÍ TÀI LIỆU "hoạt động định giá bđs thế chấp tại ngân hàng tmcp á châu": http://123doc.vn/document/1053223-hoat-dong-dinh-gia-bds-the-chap-tai-ngan-hang-tmcp-a-chau.htm

Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp
Tài sản không có tranh chấp, khách hàng vay phải kí
kết bằng văn bản với các tổ chức tín dụng về tài sản thế chấp
không có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu
trách nhiệm trớc pháp luật về cam kết của mình.
Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì
khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền
vay.
3. Vai trò của thế chấp BĐS trong quá trình phát triển kinh tế-xã hội.
Việc cho phép thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền
trong điều kiện nền kinh tế thị trờng có một ý nghĩa quan trọng trong việc khai
thác tiềm năng của đất đai- nội lực quan trọng trong sự nghiệp công nghiệp
hoá- hiện đại hoá đất nớc theo tinh thần Nghị quyết Hội nghị lần thứ t của
BCHTW khoá VII Đảng. Nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng một
cách hiệu quả vốn vay của Ngân hàng, của các tổ chức tín dụng khác để phát
triển kinh doanh. Hiện nay, phần lớn các Ngân hàng thơng mại đã thực hiện
cho vay thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với số
d nợ hàng năm lên tới hàng trăm tỷ đồng. Tại Hải Phòng, trong năm 2005 số d
nợ trong cho vay có thế chấp BĐS tại các Ngân hàng thơng mại lên tới 785 tỷ
đồng. Tốc độ tăng khoản vay thế chấp BĐS tăng khá (năm 2004 tăng 21% so
với năm 2000, năm 2003 tăng 68% so với năm 2003). Các khoản vay này
chiếm một tỷ trọng tơng đối lớn so với tổng d nợ tại các ngân hàng, còn bình
thòng chiếm khoảng 25%. Tại Phú Thọ, khoản cho vay thế chấp BĐS năm
2004 cũng đạt 314 tỷ đồng, chiếm khoảng 13,4% tổng d nợ cho vay.
Nh vậy, hình thức cho vay thế chấp BĐS sẽ tạo điều kiện để các ngân hàng
thơng mại đa dạng hoá hình thức cho vay từ đó tăng lợng khách hàng giao dịch,
góp phần vào sự phát triển kinh tế -xã hội chung của đất nứơc. Tuy nhiên, trong
qua trình thực hiện thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng còn bộc lộ
những vấn đề hạn chế, khó khăn nh giá trị quyền sử dụng đất thực tế, tiến độ cấp
GCNQSD đất tại đô thị cha diễn ra theo đúng kế hoạch. Chính vì vậy, việc cho
vay có bảo đảm bằng tài sản là BĐS còn nhiều tồn tại và cần đợc khắc phục
5
Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp
II. các phơng pháp định giá BĐS và vận dụng vào định giá
BĐS thế chấp.
1. Khái niệm & vai trò của định giá BĐS.
1.1- Khái niệm.
Có nhiều cách khác nhau để tiệp cận về định giá BĐS, thông thờng
ngời ta thờng sử dụng 2 khái niệm sau:
Định giá BĐS là sự ớc tính về giá trị của quyền sở
hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích tiền tệ đã đợc xác
định.
Định giá là nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá
trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác
định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nh xem xét đến tất
cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trờng, bao gồm cả các loại đầu t lựa chọn.
Nh vậy định giá BĐS thế chấp là một công việc không hề đơn giản, nó vừa
mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật đòi hỏi chuyên viên định giá
phải có kiến thức chuyên môn chắc chắn và sự nhạy cảm tốt đối với những
biến động của thị trờng. Quá trình định giá BĐS là quá trình áp dụng các ph-
ơng pháp khoa học để xác định giá trị của tài sản một BĐS. Quá trình này
không phải tách rời với mục đích định giá BĐS.
1.2- Vai trò của định giá BĐS thế chấp .
Định giá đợc xem nh là nghệ thuật hay một khoa học về ớc tính lợng giá
trị tài sản với một mục tiêu xác định. Trong thực tế có rất nhiều lý do khác
nhau đòi hỏi phải xác định giá trị tài sản là BĐS, có thể có những giá trị khác
nhau cho một BĐS vào những thời điểm cụ thể khác nhau. Đối với việc định
giá BĐS thế chấp thì khoản vay đợc bảo đảm bằng lợi tức BĐS. Những ngời
cho vay chỉ muốn cho vay đối với một khoản vay có bảo đảm và hạn chế đến
mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ra trong giao dịch. Thông thờng, khoản
vay đợc bảo đảm bằng chính giá trị tài sản đang mua nên trong trờng hợp ngời
vay không trả đợc nợ thì giá trị tài sản bảo đảm đựơc thế chấp sẽ đảm bảo cho
khoản vay đó.
Mục tiêu chủ yếu của định giá thế chấp là xác định tổng giá trị của tài sản
đợc đem thế chấp trong trờng hợp buộc phải đem bán tài sản đó. Trong trờng
hợp này và không phải lúc nào chúng ta cũng có thể đa BĐS đó vào thị trờng
vào một thời điểm thuận lợi nhất và trong một hoàn cảnh có lợi nhất. Do đó,
chuyên viên định giá phải xem xét cẩn thận và xác định giá trị tài sản BĐS
6
Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp
trong trờng hợp điều kiện thị trờng bất lợi. Giá trị định giá này có thể cách xa
so với giá bán trên thị trờng. Việc định giá thế chấp là định giá khoản vay
trong trờng hợp ngời cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức.
2- Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS.
2.1- Căn cứ định giá BĐS
Khi thực hiện định giá BĐS cần dựa vào các căn cứ cơ bản sau đây:
Căn cứ vào yếu tố cơ bản của qúa trình lao động sản xuất: quá trình
này là sự kết hợp của ba yếu tố cơ bản: lao động, t liệu lao động, tài nguyên đất
đai và các nguồn lực khác. Định giá BĐS phải dựa trên cơ sở số lợng và chất l-
ợng lao động, các nguồn lực và những đặc điểm của tài nguyên đất đai tham
gia vào quá trình lao động sản xuất đó.
Căn cứ vào chi phí cơ hội của việc sử dụng:đó là sự sử dụng cao nhất
và tốt nhất của tài sản cả về mặt vật chất và mặt pháp lý để tạo ra khả năng
sinh lời cao nhất đối với BĐS tại thời điểm định giá.
Dựa vào những thay đổi trong nền kinh tế nh: thay đôỉ của các chính
sách nh chính sách đất đai, nhà ở, hoạt động của thị trờng BĐS, sự tăng cao về
nhu cầu vật chất, văn hoá và tinh thần của con ngời.
Căn cứ vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS trong quần thể BĐS
trong khu vực: sự phù hợp thể hiện sự thống nhất giữa mục đích sử dụng và
mục đích đầu t vào BĐS, giữa giá trị sử dụng của một BĐS trong quần thể các
BĐS trong vùng và sự đóng góp của nó trong việc làm tăng giá trị của các BĐS
xung quanh.
Căn cứ vào các yếu tố cấu thành giá trị BĐS: đây chính là các yếu tố
cấu thành nên giá trị của BĐS nh giá trị của BĐS nh giá trị của nhà, giá trị của
đất (gồm quy mô, vị trí của đất và tính pháp lý của nó).
Căn cứ vào khả năng cạnh tranh và những lợi ích mang lại trong tong
lai: mỗi BĐS đều mang tính hữu dụng của nó, khi BĐS đợc đa vào sử dụng dới
nhiều hình thức sử dụng khác nhau. Việc định giá phải dựa vào việc sử dụng có
hiệu quả cao nhất, tốt nhất. Ngoài ra ngời ta tính đến khả năng cạnh tranh
trong thị trờng nh cạnh tranh trong nội bộ vùng, và giữa các khu vực trong nớc
tại thời điểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp thị hiếu của ngời tiêu dùng.
Giá trị thị trờng của BĐS là giá trị hiện tại về các lợi ích của nó sẽ đem lại
trong tơng lai cho ngời sở hữu nó, cho nên những lợi ích trong tơng lai có ảnh
7
Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp
hởng trực tiếp đến giá cả hiện tại. Vì vậy những lợi ích trong tơng lai cần phải
đợc tính đến khi định giá .
2.2- Các nguyên tắc định giá BĐS .
Các nguyên tắc định giá BĐS trớc hết phải đợc hiểu là các nguyên tắc kinh
tế, chúng có quan hệ mật thiết với các học thuyết kinh tế và thờng đợc thừa
nhận có ảnh hởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá trị thị trờng. Những
nguyên tắc này rất khó đợc xem xét một cách riêng rẽ mà ngời ta hay sử dụng
các phơng pháp này trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau vì chúng luôn bổ
xung hỗ trợ cho nhau.
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất.
Một BĐS đợc định giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy BĐS đó có khả năng thu nhập lớn nhất trong suốt một
khoảng thời gian xác định cho trớc. Xét về mặt vật chất, một BĐS đợc đánh giá
là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi nó thoả mãn đợc nhiều nhu cầu nhất. Xét về
mặt pháp lý, một BĐS đợc xác định là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi các quyền
sở hữu về BĐS đó đợc Nhà nớc thừa nhận và bảo hộ.
Ví dụ: đối với một ngôi nhà thì các tiêu chí về vị trí, đặc điểm, hình thể,
kích thớc, cơ sở hạ tầng, môi trờng xã hội là các tiêu chí chỉ mặt vật chất của
BĐS ; còn việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở là
mặt pháp lý của mảnh đất.
Sử dụng cao nhất, tốt nhất đối với một BĐS không chỉ đợc xem xét trong
giới hạn của đồng tiền, hay nói một cách khác không chỉ nói đến khả năng
sinh lời của BĐS đó mà nhiều khí phải xem xét thu nhập thực tế từ BĐS lại dới
dạng các tiện lợi khác nhau không thể lợng hoá đợc bằng tiền.
b. Nguyên tắc dự báo trớc.
Giá thị trờng của một BĐS là giá trị của tất cả những lợi nhuận trong tơng
lai có thể thu đợc từ BĐS đó mang lại. Những lợi ích của BĐS này đợc biểu
hiện dới dạng một nguồn thu nhập. Với các thông tin từ vị trí, đặc điểm, diện
tích của BĐS cho phép ngời định giá có thể dự đoán trớc đợc khả năng sinh lời
của BĐS đó trong tơng lai để từ đó ớc tính giá của chúng.
c. Nguyên tắc nhất quán.
Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS chỉ trên cơ sở một giá trị
sử dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó. Sự thống nhất thể hiện giữa mục
đích đầu t vào BĐS với mục đích sử dụng BĐS, trong đó mục đích sử dụng
BĐS là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích
định giá. Vì vậy, khi định giá một BĐS, chuyên viên định giá phải dựa vào mục
8
Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp
đích sử dụng chính của BĐS đó để định giá tránh lẫn lộn với định giá tiềm
năng.
d. Nguyên tắc cạnh tranh.
Nguyên tắc này cho rằng khi đạt đợc lợi nhuận cơ bản thì cạnh tranh trở
nên có tính hấp dẫn, điều đó đồng nghĩa với lợi nhuận làm phát sinh cạnh
tranh. Có thể cạnh tranh về sự sử dụng cao nhất, tốt nhất; cạnh tranh trong nội
bộ cung-cầu; giữa cung và cầu; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng
trong khu vực trong cả nớc. Do đó, ngời định giá cần phải xem xét khả năng
sinh lời, vị trí, đặc điểm của BĐS, dự báo tình sử dụng của BĐS để từ đó có
phơng pháp định giá hợp lý, chính xác.
e. Nguyên tắc thực tế.
Định giá phải đợc căn cứ trên cơ sở hiện trạng sử dụng của BĐS, nhng sử
dụng này không đợc trái với các quy hoạch của nhà nớc. Đối với việc định giá
đất, khi định giá đất cha sử dụng cần đảm bảo định giá theo quy hoạch sử dụng
đất đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt. Việc thực hiện nguyên
tắc thực tế bảo đảm cho BĐS đợc giá trị cao nhất tại thời điểm định giá.
Nh vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải chính xác của
kết hợp và sử dụng các nguyên tắc trên. Đây cũng là điều kiện quyết định đến
sự kết quả định giá một BĐS.
3. Các phơng pháp định giá BĐS đợc sử dụng trong định giá BĐS thế
chấp.
3.1- Phơng pháp so sánh.
a. Khái niệm
Phơng pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phơng pháp so sánh giá bán): Là
phơng pháp sử dụng giá bán của những bất động sản tơng tự đã đợc giao dịch
trên thị trờng (sau đây gọi tắt là những bất động sản so sánh) làm cơ sở để xác
định giá cho những bất động sản cần thẩm định giá.
Các nguyên tắc áp dụng khi sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp.
- Thay thế: Một ngời mua có lý trí không trả giá cho một BĐS nhiều hơn
chi phí để mua một BĐS khác có cùng hữu ích nh nhau.
- Sự đóng góp: Quá trình điều chỉnh có ớc tính sự tham gia đóng góp của
các yếu tố hay bộ phận của BĐS đối với tổng số giá thị trờng của nó.
b. Đối tợng, phạm vi, các bớc tiến hành và yêu cầu của phơng pháp.
* Đối tợng áp dụng:
Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc sử dụng để thẩm định giá tất cả những
bất động sản giao dịch mua bán trên thị trờng.
9
Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp
Trên thế giới ngời ta ớc tính rằng có tới 98% số các bất động sản đợc thẩm
định giá bằng phơng pháp so sánh trực tiếp, sở dĩ phơng pháp này đợc sử dụng
nhiều là vì mấy lý do sau:
- Là phơng pháp đơn giản, dễ thực hiện đặc biệt là đối với những ngời có
kiến thức và kinh nghiệm về thị trờng bất động sản.
- Kết quả của phơng pháp phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trờng,
nên dễ đợc mọi ngời chấp nhận.
- Nó là cơ sở cho nhiều phơng pháp thẩm định giá khác. Thông thờng nhà
thẩm định giá sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phơng
pháp khác để thẩm định giá bất động sản.
* Phạm vi áp dụng
Phơng pháp so sánh trực tiếp đợc sử dụng tốt nhất khi thẩm định giá các
bất động sản dân dụng (nhà ở - đặc biệt là nhà ở có tính đồng nhất cao nh các
căn hộ ở chung c, các dãy nhà liền kề đợc xây dựng cùng một kiểu) hoặc đất
trống trong các khu vực dân c, các bất động sản thơng mại - dịch vụ, tức là
những bất động sản thờng đợc mua bán phổ biến trên thị trờng.
* Các bớc tiến hành.
Khi tiến hành thẩm định giá theo phơng pháp so sánh trực tiếp cần phải
tuân theo các bớc sau đây:
- Tìm kiếm thông tin về những tài sản đợc bán trong thời gian gần đây mà
có thể so sánh với tài sản đối tợng cần định giá về các mặt kiểu cách, điều
kiện, vị trí
- Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó
và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh đợc.
- Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh đợc thích hợp (khoảng 3 cái)
- Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn)
của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên
hoặc giảm giá).
- Bớc cuối cùng là ớc tính giá trị của BĐS cần thẩm định giá trên cơ sở giá
bán có thể so sánh đợc sau khi đã điều chỉnh.
* Yêu cầu của phơng pháp.
- Phơng pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi ngời định giá phải tiến hành khảo
sát, tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trờng những bất động sản lân cận (bất
động sản so sánh) có những đặc điểm tơng đối giống bất động sản cần định giá
(bất động sản chủ thể); trên cơ sở đó tiến hành những điều chỉnh thích hợp về
10
Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp
giá do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản chủ thể
để ớc tính giá trị của bất động sản chủ thể.
- Chỉ sử dụng giá bán những bất động sản đợc giao dịch một cách bình th-
ờng trên thị trờng. Ngoài ra, việc thu thập thông tin các cuộc mua bán bất động
sản trên thị trờng cần thoả mãn các điều kiện sau đây:
+ Các cuộc mua bán đợc thu thập phải diễn ra gần với thời điểm điều tra.
Gần là bao nhiêu còn tuỳ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trờng. Nói
chung khi giá thị trờng biến động mạnh thì các cuộc mua bán đợc thu thập
cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại. Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh
nghiệm của ngời định giá.
+ Các cuộc mua bán đợc thu thập, phải là các cuộc mua bán mà trớc khi
diễn ra việc mua bán, chúng phải đợc thôn tin đầy đủ hoặc đợc rao bán trên các
phơng tiện thông tin đại chúng (báo chí, phát thanh, truyền hình), tại các văn
phòng t vấn nhà đất hoặc từ cộng đồng dân c.
+ Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên
mua cũng đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá cả.
c. Vận dụng phơng pháp so sánh vào định giá BĐS thế chấp.
Cơ sở lý luận của phơng pháp so sánh là giá cả thị trờng có mối liên hệ
mật thiết với các BĐS tơng tự có thể mua bán hoặc cho thuê. Do đó, phơng
pháp này có u điểm là có thể đánh giá quan điểm giá trị thị trờng nên nó là cơ
sở pháp lý vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận.
Đối với BĐS thế chấp thì đây là nguồn trả nợ duy nhất trong trờng hợp ng-
ời vay không trả đợc nợ, do đó việc áp dụng phơng pháp này sẽ gặp khó khăn.
Có thể khi tiến hành định giá cho vay, BĐS đợc đánh giá cao do các giao dịch
trớc đó của các BĐS so sánh cũng đợc đánh giá cao. Tuy nhiên với thị trờng
không ổn định và thông tin thiếu chính xác nh thị trờng BĐS nớc ta hiện nay
thì việc trong tơng lai BĐS đó còn đủ khả năng thanh toán nợ cho Ngân hàng
hay không lại còn tuỳ thuộc vào các quy định của Chính phủ và biến động của
thị trờng. Vì vậy khi áp dụng phơng pháp này, ngời định giá phải có kinh
nghiệm tiến hành định giá thích hợp, có kiến thức tốt để có thể kiểm tra kỹ các
yếu tố quyết định giá BĐS, những thay đổi nào cần thiết phải điều chỉnh.
3.2- Phơng pháp đầu t.
a. Cơ sở lý luận của phơng pháp đầu t.
11
Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp
Cơ sở lý luận của phơng pháp này là giá trị thị trờng của một tài sản bao
gồm giá trị hiện tại của tất cả các khoản lợi nhuận tơng lai có thể nhận đợc từ
tài sản.
Phơng pháp thu nhập dựa trên cơ sở chuyển đổi một dòng thu nhập hàng
năm thành một tổng số vốn.
Quá trình chuyển đổi các dòng thu nhập ròng tơng lai thành giá trị vốn
hiện tại đợc biết đến nh là quá trình vốn hoá và có thể đợc thể hiện đơn giản
nh sau:
Giá trị vốn = Thu nhập ròng/ Tỷ lệ vốn hoá trực tiếp (mức sinh lời).
Nh vậy có hai bộ phận chính liên quan đến giá trị vốn là thu nhập ròng và
lãi suất vốn hoá.
- Thu nhập ròng: là hiệu số giữa doanh thu nhận đợc từ việc khai thác bất
động sản (cung cấp hàng hoá, dịch vụ) với chi phí bỏ ra để đạt đợc doanh thu
đó kể cả việc khấu trừ thuế.
- Lãi suất vốn hoá (tỷ lệ hoàn vốn): là lãi suất lợi tức mà nhà thẩm định giá
căn cứ vào đó để chuyển hoá thu nhập thành giá trị vốn của bất động sản. Đó
là tỷ suất mong ớc của nhà đất t khi xem xét đầu t vào một bất động sản nào đó
cho một mục đích kinh doanh cụ thể.
b. Phạm vi áp dụng và yêu cầu của phơng pháp đầu t.
- Phạm vi áp dụng: Phơng pháp này dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm
và giá trị của vốn đầu t có mối liên hệ mật thiết với nhau. Và khi biết trớc thu
nhập hay giá trị hàng năm do BĐS tạo ra ta có thể dễ dàng tính ra giá trị hàng
năm và giá trị của vốn đầu t có mối liên hệ với nhau. Và khi biết trớc thu nhập
hay giá trị hàng năm do BĐS tạo ra, ta có thể dễ dàng tính ra giá trị vốn ban
đầu của BĐS. Do đó phơng pháp này đợc sử dụng rộng rãi khi BĐS tạo ra thu
nhập đợc bán cho ngời mua với mục đích đầu t.
- Yêu cầu phơng pháp đầu t: Trong thực tế có nhiều BĐS đựơc cho thuê và
ngời ta có thể biết trớc thu nhập hàng năm của nó. Còn đối với trờng hợp BĐS
không cho thuê, ngời ta cũng có thể dự đoán giá trị cho thuê bằng cách so sánh
các BĐS tơng tự đã đợc cho thuê. Trong trờng hợp này đòi hỏi ngời định giá
phải xác định đợc mối quan hệ giữa thu nhập hàng năm và giá trị vốn. Cách
thức chuyển đổi và sử dụng số nhân, đợc biết nh những năm mua (YP). Số
nhân này đợc tính toán trên cơ sở tỷ lệ sinh lời yêu cầu tài sản của nhà đầu t, là
tài khoản lợi tức mà ông ta mong muốn nhận đợc. Lợi tức này phản ánh chất l-
ợng đầu t khi so sánh với việc đầu t vào BĐS khác và các việc đầu t khác. Do
đó khi sử dụng phơng pháp này ngời định giá phải chú ý xem xét đến các yếu
12
Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp
tố có thể ảnh hởng đến quyết định của nhà đầu t khi lựa chọn lợi tức yêu cầu
của mình.
c. Vận dụng phơng pháp đầu t vào định giá BĐS thế chấp.
Khi nhiều ngời mua tài sản phải đi vay, thì dùng phơng pháp đầu t để đánh
giá ở hình thức đơn giản nhất có thể không cung cấp cách đánh giá hoàn toàn
đúng giá trị của một BĐS. Để vận dụng đợc phơng pháp này cần tính đợc thu
nhập hàng năm do BĐS tạo ra, tính toán lợi nhuân đòi hỏi trên vốn tự có của
ngời mua BĐS, sau đó khấu trừ khỏi thu nhập hàng năm để có đợc số tiền còn
lại để lãi vay/tài sản thế chấp. Nếu lãi xuất cho vay biết trớc thì ngời đầu t có
thể tính đợc số tiền vay thế chấp.
ví dụ :
Tổng thu nhập BĐS mỗi năm : 30 triệu đồng
Vốn của ngời mua : 35 triệu đồng
Lợi tức yêu cầu : 12%
Yêu cầu thu nhập của ngời mua : 12 triệu đ/ năm
Cân đối còn lại để trả lãi cầm cố : 10 triệu đ/ năm
Vốn thế chấp có thể nhận đợc lãi suất : 13%
Ta có thể suy ra số vốn thế chấp có thể nhận đợc :
Lãi phải trả 10 triệu đồng
MC = = = 76,923 triệu đồng
Lãi suất 13%
(MC : là vốn thế chấp )
Nh vậy để mua đợc BĐS trên mà vẫn đảm bảo thu nhập hàng năm 30 triệu
đồng thì nhà đầu t không thể trả giá BĐS đó lớn hơn 426,923 triệu đồng (35
triệu đồng vốn tự có + 76,923 triệu đồng vốn thế chấp ).
3.3- Phơng pháp giá thành.
a. Khái niệm.
Phơng pháp giá thành là phơng pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá
trị thị trờng của một thửa đất đợc đầu t có thể ớc tính bằng tổng giá trị đất và
giá trị các công trình gần liền ovứi đất đã đợc khấu hao.
Giá trị khấu hao nói ở đây chính là sự tổn thất về giá trị của các công trình
đợc đầu t do tác động của tự nhiên làm bất động sản h hỏng hoặc do lạc hậu về
13
Báo cáo chuyên đề tốt nghiệp
chức năng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trờng của
vùng làm cho giá trị bất động sản bị giảm giá.
Phơng pháp chi phí đợc xem là phơng pháp tổng hợp bởi 2 phơng pháp:
phơng pháp so sánh trực tiếp đợc áp dụng để định giá đất và phơng pháp chi
phí đợc áp dụng để xác định giá đối với các công trình gần liền với đất.
Phơng pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế theo nguyên tắc này
giá trị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tơng tự nh
là một vật thay thế.
Phơng pháp chi phí giảm giá dùng cho thẩm định giá bất động sản đợc dựa
trên cơ sở là ngời mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả
giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có
ích tơng tự.
Phơng pháp này thờng đợc sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua sử
dụng hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm.
b. Các bớc thực hiện.
* Ước tính giá trị của lô đất mục tiêu thẩm định, coi nh lô đất là đất trống.
Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
* Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những
công trình xây dựng hiện có trên lô đất.
Để ớc tính chính xác số chi phí đó, nhà thẩm định phải hiểu biết về thiết
kế xây dựng về các nguyên vật liệu đợc sử dụng, nhằm đặt đợc việc ớc tính chi
phí xây dựng ở một mức độ thích hợp.
* Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện
có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó đợc chia
làm 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
* Cuối cùng ta tính đợc giá trị của tài sản cần thẩm định giá.
Giá thị trờng của tài sản = Giá thị trờng của lô đất trống + Chi phí hiện tại
của xây dựng (= Tổng giá trị của những xây dựng mới - Khấu hao tích tụ đối
với những xây dựng hiện có).
c. Vận dụng phơng pháp giá thành vào định giá BĐS thế chấp.
Do đặc thù của phơng pháp này nên nó thờng đợc sử dụng để định giá các
BĐS thế chấp có giá trị lớn, đợc thiết kế để sử dụng vào mục đich riêng biệt
nào đó nh: xởng sản xuất,nhà máy mà chúng ta ít đợc trao đổi trên thị trờng.
Những mặt hạn chế của phơng pháp so sánh lại là điểm mạnh của phơng pháp
này.
14